小编推荐：物业管理市场和市场经济中其他行业一样，都有自己的行业特点，每个时期都有一定的秩序规则。此文从“政府立法、行业立规、企业立信、业主立德、司法立威”五个方面阐述了当前物业管理行业发展的面貌，真切反映出物业服务行业发展至今的“新”形势，值得深读。

近期，国家住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处陈伟处长应邀来郑州参加论坛，并从新秩序、新政策、新常态、新思维、新动力、新红利和新起点等七个方面高度概括了当前物业管理发展形势，通过聆听报告，受益匪浅，现结合陈伟处长的“七新”简单谈谈个人的感受。陈伟处长认为，当前物业管理形势的第一个“新”，表现在物业管理市场的新秩序已经建立，并概况总结为“政府立法、行业立规、企业立信、业主立德、司法立威”。结合陈伟处长的讲座和个人理解，按照陈伟处长高度概况总结的五个特点顺序，简单谈谈怎么理解当前物业管理市场确立的新秩序。

政府立法——物业管理行业政策法规建设日臻完善

2003年，《物业管理条例》颁布实施并确定了七项制度，包括业主大会制度、管理规约制度、物业服务企业资质制度、前期物业管理招投标制度、专项维修资金制度、物业承接查验制度、物业职业资格制度。这七项制度构建了国内物业管理政策法规的基本框架，在国家相关政策制度指导下，各个地市根据自身实际，也对应制定了相应的物业管理条例或政策，有的更是在相应的政策法规基础上进行了创新，政府部门制定的这些政策法规，完善了物业管理市场的游戏规则，使物业服务企业、业主和行业监管部门在物业管理活动中能够有法可依。在陈处长看来，这样的工作可以称之为“政府立法”，这是当前物业管理市场形势的一大特点。

行业立规——行业协会自律机制作用显著增强

行业协会从无到有，从弱到强，在物业管理市场发展的黄金十年中，也取得了长足的发展和进步。国家、省、市三级行业协会组织架构基本建立，政府和企业桥梁纽带作用发挥的日益完善。在物业管理市场秩序形成中，行业协会主动作为，认真履行了行业立规这个责任。物业服务行业标准开始被建立，行业自律机制得到广泛执行，行业协会的矛盾调解功能日益完善。作为物业管理市场准第三方的角色，行业协会可以站在行业自我约束的角度上，制定行业内部的约束机制和制度，弥补政府行业监管政策的不足，从这一点来看，行业立规的作用是行业门槛的自我提高，是行业市场环境的自我净化。在行政监管行政审批等行政管理手段日益弱化的今天，行业立归、自我约束的机制将会对行业的发展产生重大的影响和推动作用。

企业立信——物业服务企业信用意识逐步强化

物业服务行业相比其他行业，无法与其动辄上千数万的经营合同相比，再加上物业服务面对的对象成百上千，物业服务企业服务过程中的遵规守纪意识也较为淡薄。在行业发展初期，多数物业服务企业的信用意识基本没有，或者尚未意识到信用在其经营活动中的重大影响力。随着物业管理市场黄金十年的快速发展，多数物业服务企业已经意识到，重合同、守信用、守规矩在企业自身发展中的重要作用。物业服务企业在合同签订过程中，已经不单单是总经理、董事长个人拍板决定，而是邀请企业的法律顾问进行专题审议，给出法律意见，将企业经营行为尽可能在合同中表述完整。对于合同中约定的或者口头承诺的，严格按照约定或承诺执行，多数大企业内部设立了品质管理部门，建立了内部考核机制，确保物业服务过程严格按照约定服务标准执行。对于业主投诉、媒体报道和政府监管，多数大企业也建立了快速的投诉处理机制和媒体负面报道应急机制。近年来，部分大企业的有效投诉基本为零，这也说明了企业内控机制发挥了积极作用，产生了良好的管理效果。行业监管中建立的企业信用发布机制，在将企业失信行为公布与众的同时，无形中也提高了守信企业的信用度，助推了企业立信主动作为。

业主立德——主动维护公共设施的公德意识基本确立

《物权法》将物业管理区域内的物权分为专有部分和共有部分，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权。物业服务企业接受业主委托，对共有部分和共有设施设备进行物业管理，实施物业服务。在物业管理市场化前期，多数业主更多关注自己的专有部分，缺乏对共有部分的自我维护管理意识，认为共有部分与己无关，侵占、损害共有部分共用设施的行为多有发生。物业服务企业管理共有部分的难度较大，维护成本较高，宣传引导效果较低。随着物业管理市场化的发展，多数业主都意识到共有部分与专有部分不可分割，都是业主权益的一种体现，特别是共有部分共用设施维护管理的好坏，直接影响着专有部分的市场价值，对业主的直接体现就是专有部分的保值增值。自觉主动维护共有部分完好、整洁，不去损害、侵占、破坏，这种意识其实就是公德意识在小区内的一种延伸和体现。而且这种意识已经开始从入住后的自我约束向房屋交付使用前与开发商就公共设施共有部分配套认真查验延伸，业主自我约束自我维护的这种公德意识，从深层次的本质来讲，是有助于物业服务企业开展物业管理活动的，也降低了物业服务企业的维护管理成本。

司法立威——司法途径解决物业管理纠纷作用日益明显

物业服务企业与业主、业主委员会与物业服务企业由于物业服务合同纠纷导致的司法案例，近年来呈逐步上升趋势，这种趋势反映出当前物业服务双方当事人借助司法力量来评判合同纠纷的趋势在加强，同时也说明当前物业管理市场主体已经充分认识到评判物业服务好坏、责任双方是否违约的主要依据恰恰是物业服务合同。当若干年前我们引导业主或者物业服务企业通过司法途径解决物业服务纠纷的时候，行政管理部门往往会被冠以“踢皮球”的帽子，可是当行政机关想有所作为的时候，往往发现《物业管理条例》等物业管理行政法规中根本就没有关于解决物业服务企业或者业主违反物业服务合同约定的方法和措施，从这一点也恰恰说明，调整物业服务合同关系的主要适用法律是《合同法》，是看当事人签订合同是否是真实意思表述、是否平等，行政机关从来没有被赋予处理合同违约责任人的任何权利。当若干年前，物业服务企业去法院起诉欠费业主的时候，法院往往会劝说物业服务企业每次少起诉几名业主，或者分为多次起诉，怕过多的起诉出现“群体事件”。而今，自认为理亏的欠费业主往往在收到传票的时候，就会及时补交欠缴的物业费，以免诉诸于法庭。而那些被法院判决败诉，需要缴纳物业服务费用，拒不执行法院裁决的业主，法院也开始实施强制执行，同时也会将其名单纳入法院执行“黑名单”。随着《物权法》司法解释的出台，物业服务企业在物业服务过程中的司法风险也会更大，往日签订合同的随意、执行合同的随便就会导致今后的诉讼败诉。这些事例，充分说明司法在物业管理市场的介入将会越来越深，任何违背市场规则、违反法律法规的情形，将会受到越来越多的法律约束，在今后的物业管理市场中，司法的作用将会大大加强，司法在裁定调解物业管理纠纷中的权威作用将会被越来越多的人认可和接受。

总之物业管理市场和市场经济中其他行业一样，都有自己的行业特点，每个时期都有一定的秩序规则。遵守秩序规则是市场主体适应市场发展的客观要求，更是发展壮大的内在因素。基于此，对于市场主体来讲，只有对市场秩序有充分的认识和理解，才能更好的在市场竞争中立于不败之地。