“穿越疫情迈向未来——物业十大CEO研判行业前景走势”研讨会实录

原创中物研协中物研协

文 / 张丽

新冠肺炎疫情当前，治疗一线在医院，防疫一线在物业。物业服务企业坚守在防疫一线，付出巨大努力。疫情的发展既是对物业服务企业的考验，也必将对物业管理行业的发展产生深远影响。

3月4日，在中国物业管理协会指导下，中物研协联合乐居财经、克而瑞物管、克而瑞证券等专业媒体及机构，以“穿越疫情迈向未来——物业十大CEO研判行业前景走势”为主题，开展第三期系列线上论坛对话，围绕疫情之下物业服务企业受到的影响？领先企业如何立足当下，积极行动，整合各方资源化危为机？如何研判行业未来发展前景及走势？等相关问题，与行业大咖一起共同解读行业、企业前景和走势。

本场论坛由中物研协总经理杨熙主持，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江、上海永升服务管理有限公司总裁周洪斌、蓝光嘉宝服务董事长姚敏、之平管理董事兼执行总裁余绍元、金科服务总经理罗传嵩、诚信行集团董事长王宏杰、鑫苑科技服务集团有限公司总裁王研博、重庆天骄爱生活服务股份有限公司董事长兼总裁汪香澄、亿达物业服务集团董事长田野、浙江开元物业管理股份有限公司总经理谢建军、合生活科技集团总裁兼康景物业集团副董事长夏冠明、建业新生活副总裁兼物业总经理汪维清受邀并发表了精彩观点，共有上千名物业同仁，通过腾讯会议、乐居直播系统参与了本场研讨会的线上观看及互动。

线上研讨会正式开始，中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙主持并致开场词。他介绍，“今天参会的研讨嘉宾CEO们，都是从2017年以来，每年年底12月12日在北京雁栖湖APEC会场新时代地产盛典上，由乐居财经、新浪财经、中国企业家杂志、中物研协等权威媒体和机构共同推出的年度物业十大CEO殊荣的获得者，我们要研判疫情下对企业的影响以及行业未来发展的前景，他们是最合适不过的不二人选。在过去的两周里，中国物业管理协会与中国经济信息社、中物研协、克而瑞正在开展《新冠肺炎疫情对物业管理行业影响专项调查》，今天的研讨会也是对此次大调查的一次配合调研研讨，我们非常期待能听到大家的真实反馈及真知灼见的观点。”

研讨会第一环节是讨论疫情对物业服务企业的经营情况影响程度如何？首先做分享的是中国物业管理协会名誉副会长、碧桂园服务执行董事兼总裁李长江，他表示，疫情突发，首先带来的影响是物资大量消耗而产生的费用，以碧桂园服务为例，每一天用掉的口罩超过10万个，防护服超过1.1万套，消毒水超过50吨。

其次，从主营的角度看，疫情对主营存量没有影响，但是增量有影响。2月、3月份公司新收楼，新交楼受到影响。另外，疫情还为增值服务带来影响，一些家政服务暂停，但新业务也产生了，比如现在越来越多的业主申请家庭入户消毒业务。

紧接着，中国物业管理协会名誉副会长、上海永升服务管理有限公司总裁周洪斌在会上表示，永升在第一时间成立了以集团CEO牵头的最高级别的应急管理机制，6500名自有员工，加上近7000名其他员工，一直战斗在防疫的第一线，每天大约消耗口罩近2万个，消毒液两吨，防护服1000套，手套1万个，常备测温枪500多只。

他表示，这次疫情对于行业未来成本的影响、收入的增加、市场拓展，只会迟到，不会缺席。他认为成本影响很小，是企业应该付出的。对于收入的增长，不同企业差异会比较大。对存量的影响基本很小，这是行业普遍的共识，但是对于增量的影响，对于不同企业，影响幅度会不一样。

随后，中国物业管理协会副会长、蓝光嘉宝服务董事长姚敏进行了分享。他表示疫情之下，政府、业主、社会包括资本市场都重新定义了物业行业，同时对物业服务企业未来的模式构建，包括服务模式、商业模式，是一个契机。对于疫情带给物业服务企业的影响，他表示首先是防控物资成本的增加。包括用工补贴、配合政府上门排查等相关费用的增加。对于工作开展方面，影响只是暂时的。

同时姚敏认为，长远来看，通过疫情物业服务企业会迎来业主的消费升级，业主在健康、服务方面可能有更多的需求，如居家消杀业务、委托等。同时合作项目的交付、收并购等也都是未来可挖掘的增量。他总结道，从整个成本和增量来看，完全能够对冲，甚至会产生更大更好的增量价值。

接下来，中国物业管理协会副会长、之平管理董事、执行总裁余绍元进行了分享，对于疫情的影响，他表示疫情会带来一些压力，其一，收入减少。由于收缴力度下降，之平管理2月份的收入同比降低了近40%；其二，成本增加，仅一个月企业成本增加20%；其三，项目发展受阻，企业2月份的增长是0；其四，企业员工缺编。总体来说，疫情为企业带来现金威胁，也让员工身心健康面临威胁。

同时，余绍元表示，疫情之下他看到了物业服务企业长久的机会。首先，社会各界给予物业管理行业更多的关注，如河南率先把物业服务行业参照生活服务业对待。其次，业主对物业管理行业的价值认同发生了很多变化，交费的积极性也在不断提高。

随后，中国物业管理协会副会长、重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩分享了金科服务防疫期间受到的影响。他表示，首先经营成本方面，金科服务采购成本、物资消耗成本同期上升了20%左右。其次，收费情况方面，部分小业主在同期有增幅，但很多社区商业、综合体、大业主没有复工，短期看存在影响。另外，对整个公司存量部分影响不大，对增量部分有影响。

同时罗传嵩认为，目前整个疫情对企业服务、应急处置能力、经营管控、创新能力等各个方面进行了考验，企业接受这种考验，就会带来机遇。如果某方面有不完善的地方，在整个发展当中，就会带来一些瑕疵。他总结，此次疫情短期是看是考验公司的能力，长期看是整个行业的发展机遇，当下是整个行业的分水岭，疫情后行业会有很多衍生的变化。

接下来，中国物业管理协会名誉副会长、山东省物业协会会长、诚信行集团董事长王宏杰总结了物业行业在疫情过后的六个发展方向。第一，要回归到物业管理以管理为核心的本源价值。第二，智慧化升级。第三，提升专业化和标准化的供应能力。第四，大数据的收集、分析、应用，将会成为行业的一个趋势。第五，增值服务能力会成为企业竞争的重头戏。第六，市场竞争会进一步加剧。

紧跟其后，中国物业管理协会副会长、鑫苑科技服务集团有限公司总裁王研博主要从两个方面重点谈论了疫情对物业服企业成本压力和成本结构的影响。首先从整个人工成本投入方面，根据河南省物协对于不同类型、不同规模企业的取样调查数据分析显示，河南省物业企业每平米增加成本是在0.3到1元之间，平均每平米增加0.42元。而在防疫物资方面，根据数据统计，企业防疫成本每平方米增加在0.1到0.3之间，平均增加费用是0.2元左右。

同时王研博表示，疫情之后，人们的健康理念、生活方式、居住环境和物业服务企业管理方式也会产生重大变化。以后将疫情的防控纳入到日常的物业管理体系内，会对物业公司成本结构、利润空间形成持续性影响。值得注意的是，通过疫情期间的优秀表现，极大的激发了业主的缴费热情。各个物业企业在满足业主居家生活的刚性需求方面，大展身手，积极拓展经营思路和服务内容，生活服务类的收入有显著提升。

紧接着发言的是中国物业管理协会常务理事、重庆天骄爱生活服务股份有限公司董事长兼总裁汪香澄，首先他从四个方面总结了疫情带来的影响。一、用工成本提升。企业仅在保洁上面累计用工投入接近5万人次。二、宣传增多，发布接近100篇的推广文章。三、成本增加，收入减少，带来短时间的现金流减少。四、2月份物业费收缴率比同期下降了十几个百分点。

与此同时，汪香澄从四个方面总结了疫情带来的机遇，他表示坏事可以变成好事。一、疫情体现了物业的价值。二、政府看到了物业行业在基层工作中的作用。三、政府在支持力度上大力加强。四、有利于今年物业费的收缴。

随后，中国物业管理协会副会长、亿达物业服务集团董事长田野分享观点，他表示亿达整体的业态比较复杂，从整体的经营状态来看，疫情以来，产业办公下降比较厉害，住宅反而产生一个很大量的现金流来去弥补一部分产业办公的无现金流的不足，但还是补不过来。经营性的收入方面，对医疗服务、产业园区的招商引资、租赁等影响非常大。

从整体利润情况来看，他认为此次疫情对中小物业企业的影响很大。一方面是成本升高，口罩等防护物资消耗每天在15万左右，另一方面是人工费的补贴，在湖北项目、高铁项目、机场项目每人每天在岗需发放100元的补贴，其他项目每人每天50元的补贴，现在累计发放了1100多万。他建议疫情之下企业要增加抗风险能力，包括现金流的储备，科技软硬件完善、企业内在文化建设等。

随之，中国物业管理协会副秘书长、浙江开元物业管理股份有限公司总经理谢建军分享观点。他表示，疫情对住宅业态的存量影响不大，非住宅影响要明显大于住宅。防疫过程中，一些商业园区、酒店，特别是剧院和文旅，所产生的经营性减免等情况会特别多。与此同时，疫情对现金流带来一定影响，尤其是非住宅业态、酒店商业等，基本处于关停状态，不可能在没有经营的状态下，去催收物业管理相关费用。

接下来，合生活科技集团总裁、康景物业集团副董事长夏冠明表示，疫情期间，借助增值服务的爆发性增长，企业的经营的收入同比上涨，创新业务板块的收入上涨，多种经营业务板块的收入上涨。但是企业整体利润在跌，主要是针对疫情的额外支出费用增多。截止目前，企业总共投入的防疫的资金已经超过3000万，包括物资的采购、一线员工的补贴等等。与此同时，夏冠明认为疫情确实是物业管理行业发展的分水岭，物业管理行业的品牌分化程度在加剧，这是一个大浪淘沙的过程。

紧接着，中国物业管理协会名誉副会长、建业新生活副总裁兼物业总经理汪维清表示，此次的疫情防控对所有物业人而言，是一场前所未有的大考。建业物业在整个抗疫期间，日均物资成本高达数十万元，在成本端形成了一定程度的上行压力。但对全年的营业成本而言，整体可控。同时，此次疫情对物业收并购的节奏把控及在管面积的新增等方面会产生一定的影响。

另外，汪维清认为受到疫情的影响，政府、社会对物业管理行业的关注度也持续升温。物业和业主之间也建立了更深的信任，有利于后续物业费的收缴，也利于多种经营业务的开展。不过，物业行业及物业企业的作用价值水涨船高，由此也带来了在市场拓展方面投资成本的增加。

随后，研讨会进入第二环节，汪维清紧接着对行业未来发展前景及走势进行了发言。他表示，这次疫情确实是一次大考，也是区分优质服务和普通服务的分水岭，证实了物业服务是民生的入口和平台。经过这次疫情物业，物业成了政府、社区与居民之间的桥梁。从感情上，业主跟物业走得更近了，相信物业费的收缴和涨价，在之后都会是一个新的机遇。

同时也对社区的网格化管理、智慧物业的建设、线上服务起到了推动作用。汪维清表示智慧物业实际需要大量硬件投入以及软件平台的开发建设。是持续的高投入，这一块对于中大型的物业服务企业来说有优势。此外，疫情期间包括餐饮、培训、教育等服务都从线下转到线上，疫情结束之后，物业服务企业就有机会把这些服务整合起来，形成一个新的商业机遇，拓展物业服务的边际效应。

随之，合生活科技集团总裁、康景物业集团副董事长夏冠明进行相关发言，他表示疫情给物业管理行业带来4个发展机会。一、疫情期间线上消费数据呈现三位数的增长，对物业服务企业是一个非常好的机遇。二、物业企业和客户的信任度，有一个快速增长的机会。三、迎来社区经济的发展机会。四、新一轮的收并购迎得机会。

同时夏冠明认为疫情之后物业管理行业会迎来4个方面的提速。一、智能化进程的提速。二、物业经营结构、非主营业务结构调整加速。三、物业服务企业与各类垂直类电商或互联网企业的合作形态发生变化。四、资本对物业管理行业的认知度快速提升。

紧接着，中国物业管理协会副秘书长、浙江开元物业管理股份有限公司总经理谢建军总结了7个行业趋势。一、物业服务企业与业主的粘度增加。二、业主对生活服务的需求上升。三、业主的生活方式发生改变，物业服务相应改变。四、物业服务企业专业化、标准化不断完善。五、物业管理行业的品牌集中度进一步加剧。六、相关政策规范和行业政策规范进一步完善。七、科技应用以及数字化运营的趋势，进一步加快。

接下来，中国物业管理协会副会长、鑫苑科技服务集团有限公司总裁王研博从多个方面阐述了疫情将为物业管理行业带来的发展变化。一、疫情之后，物业企业在国计民生中的重要作用、公共服务的社会属性，将会得到社会各界的广泛认可。二、在商业模式方面，疫情对业主的生活方式、社区管控的方式带来变化。三、信息化、智慧化服务的升级将会引起更多关注。四、从经营模式方面，一方面提升自身社区平台运营的能力，另一方面，有效整合外部垂直电商，进行社区服务合作，企业进入双窗口期。五、在服务模式方面，业主更加深刻的认识到与物业服务企业是真正的命运共同体和利益共同体。

王研博总结道，此次疫情虽然对物业企业短期内会带来一些经营方面的影响，但是从长期来看，对物业行业的定位、企业的经营模式带来的是正向和积极的影响。如何在危中找机遇，是对物业企业自身管理能力、运营能力的充分考验。

随之，中国物业管理协会名誉副会长、山东省物业协会会长、诚信行集团董事长王宏杰进行了相关补充。他认为，下一步政府可能会把物业管理纳入到社区基层治理的范畴当中，对于物业管理行业来讲，增加成本，都还是小事，更重要的风险在于如何应对管理当中出现失职、失责的处罚，如何应对政府监管的增加，如何与社区居委会更加全面的合作沟通。所以在这个过程当中，要强化企业自身的管理能力，回归管理本源，以应对疫情后对物业行业监管的升级。

接下来，中国物业管理协会副会长、蓝光嘉宝服务董事长姚敏分享了5个主要观点。一、行业内会呈现强者恒强格局，整个行业的整合和集中度加快。二、未来在城市和社区治理上，政府会认可物业企业是一个重要的角色。三、物业行业应对应急事件的能力会得到提升。四、行业更加受资本市场的关注。五、增值服务是未来行业需要探索和发展的方向。

随后，中国物业管理协会副会长、重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩从四个方面分享观点。一、此次疫情体现了物业服务的价值。二、物业企业服务方式会有大的变化，更加贴近业主的需求。三、加速科技赋能、实现降本增效。四、加速行业整合，推动行业裂变调整。

接下来，中国物业管理协会副会长、之平管理董事、执行总裁余绍元进行分享。首先他提醒大家，一、防疫期间，社区服务需求凸显，是一个极端的体现，并不是一个正常体系。二、要清醒的意识到，物业管理行业的集中度不会像其他的行业那么快。随后，他以此为基础提出两个升级。一、能力的升级，即企业管理。二、技术升级，通过技术提高人均服务面积和人均效果。

接下来，中国物业管理协会名誉副会长、上海永升服务管理有限公司总裁周洪斌从五个方面总结了疫情带给物业管理行业的影响。一、业主对于行业观念的改变。二、政府重新认识到物业在社会治理底层结构上的价值。三、物业服务内容的转变，非物管费收入超过50%指日可待。四、服务提供方式的转变，智能化工具和科技系统的运用对防控产生了非常积极的作用。五、物业服务行业的定位和行业价值发生了变化。

随之，中国物业管理协会名誉副会长、碧桂园服务执行董事兼总裁李长江分享了观点。他认为，现阶段的确是机会全面来临。无论是市场化、市场的扩张，还是增值服务。但同时他提出问题，机会来临，物业服务企业真的准备好了吗？制度、人才、用工方式都准备好了吗？在他看来，物业服务企业都知道未来可能有很大的变化，但事实上真正在落地的时候，要问一下自己是否具备这个条件，差距在哪里？如果不补上短板，差距永远都存在。