防疫思考：关于物业管理制度改革的十点建议

河南省物业管理协会

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近日，浙江工业大学虞晓芬、陈多长老师撰写文章《疫情防控中物业管理行业的作用、困境与改革建议》。文章以浙江省为例，阐述了物业管理行业在社区基层治理和疫情防控工作中发挥的重要作用，对物业管理行业在本次防疫工作中所表现出的困境进行了分析，并针对物业管理制度改革提出了十点建议。

建议一重新认识和定位物业管理行业的性质。

物业管理行业是一个有一定商业模式作支撑的“准公共产品”提供者，不同于一般的盈利性企业。物业管理提供的服务产品具有很强的外部性，关系居民正常生活、社区的稳定乃至社会稳定，特别是本次防疫过程中，物业管理行业已向社会充分展示了其作为应对突发公共危机的基层单元所发挥的不可替代的作用，具有典型的“准公共产品”的性质。建议政府对物业管理行业（尤其是住宅物业管理）的行业性质有一个重新认识、重新定位，充分肯定其具有承担城市社会公共管理职能、具有一定公益性的特殊性作用。

建议二把物业服务企业纳入到城市社会治理体系和重大公共危机防控体系中，明确其法律地位。

物业服务企业在防灾减灾和重大公共危机防控方面具有特别的优势：一是熟悉小区、熟悉业主；二是具有其他类型企业所没有的如此之广的覆盖面；三是拥有一支规模十分庞大的员工队伍；四是他们每天工作在基层，具有极强的组织动员能力和高效率，完全可以成为政府的眼、政府的脚、政府的手，本次已证明他们已经成为政府一支得力的防控大军。建议按照党的十九届四中全会关于坚持和完善共建共治共享的社会治理制度总体要求，将物业服务企业纳入到城市社会治理体系和重大公共危机防控体系中，加强指导，并通过立法授权，明确特定时期物业服务企业可根据政府的安排做好住宅区封闭、居民出入管制等紧急处置的权利，要求业主必须配合和遵守。

建议三建立常规性政府购买服务制度，理清政府与企业的责任边界。

物业服务企业承担着城市最小的细胞——小区的运行管理，是城市政府各项政策、各项措施落实的“最后100米”，担负着非常繁重的社会管理工作：如流动人口管理、治安防控管理、文明城市创建、垃圾分类管理、背街小巷改善工程、应对重大自然灾害和重大公共危机防控等。建议政府通过建立正常的面向物业管理行业的政府购买服务制度等，杜绝把政府应该承担的防控成本、公共服务成本简单地转移给物业服务企业。如在本次防疫中，各地政府应对必要的防控物资支出、人工成本增加进行财政补贴，并建立奖励基金，鼓励优秀企业。

建议四住宅小区物业服务划为生活服务类，享受增值税减免。

服务千家万户、已经成为人们日常生活不可缺少的物业服务理应属于生活服务业类，但是，财税〔2016〕36号把物业服务划在商务辅助服务业，造成物业管理行业既不能享受与家政服务、养老一样相对低的增值税率，也不能享受2月7日财政部等出台的《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》第五条明确的“提供生活服务类取得的收入，免征增值税”优惠政策支持。

建议五政府加紧制定相关政策，试点探索小区经营性收入按一定比例留存应对突发公共事件。

一是加大宣传力度，进一步规范业主按时交纳物业费的意识和责任；对不按时交纳物业管理费的公职人员，可给予约谈、书面检查、通报批评等；加大对业主拒不履行相关义务的处罚力度，纳入居民失信名单，在公共媒介予以公示等；加快建立欠缴物业费快速审判机制。二是鼓励有条件的小区，通过一定程序，把一定比例小区经营性收入留存，作为应对自然灾害和公共危机的资金来源。

建议六在物业服务企业信用等级评价体系中，把物业服务企业在重大公共事件的表现纳入“社会责任”项目中。

杭州拟把物业服务企业落实疫情防控工作的情况纳入2020年物业项目的考核评价，对先进典型表扬、加分，纳入诚信记录；对落实不力的要曝光和查处，情节严重的，与物业的招投标挂钩，甚至停止其在杭州市场活动，值得各地借鉴。建议把这些做法制度化、规范化。

建议七加快完善物业管理体制机制。

建议形成纵向到底的行业管理体制，进一步压实街镇、社区对物业属地管理主体责任，街镇、社区要配备专人负责指导物业管理工作。积极推广杭州的经验，在物业服务企业建立完善基层党组织，充分发挥党员、党支部战斗堡垒作用，勇于承担社会责任。强化党组织对业委会工作的指导把关，鼓励政治觉悟、素质高的公职人员和党员参与业委会成员竞选，发挥基层党组织在小区综合治理中引领和统领作用。

建议八加快智慧住宅小区建设，加强城市人口协同管理。

以信息化为特征，以互联网技术为支撑的智慧小区，不仅可以为居民生活、物业服务企业日常管理提供便利，也为实现住宅小区的人口动态管理提供了可能。建议各地结合老旧小区改造，加快智慧小区建设或住宅小区智能化改造，建立物业服务企业、社区、街道、派出所城市人口动态管理的数据共享联动机制。

建议九帮助物业服务企业提升防灾防疫专业化能力。

建议卫生防疫部门要及时、准确给予卫生防疫指导，制定分类卫生防疫防控标准，制定门岗和接待岗等关键岗位的工作程序、要求与自身安全防护规范。物业服务企业要定期开展防灾减灾演习，加强重大疫情期间住宅小区环境消毒、垃圾分类、消毒与清运、疫情监测等方面专门知识、作业流程的培训。政府可组织相关专业人员编制业务指导手册、开展骨干培训，建立优秀培训师队伍。

建议十加快完善相关法律立法。

包括建立党建引领的物业管理制度体系，明确业主拒不履行相关义务的法律责任体系，建立物业管理费动态调整的定价机制，建立欠缴物业费快速审判机制，建立业委会运作失灵的救济制度，完善住宅专项维修资金补建和续筹制度等等。

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